文/中房ICR常务副院长、国际信息研究所高级研究员 秦刚
2021年，中央经济工作会议和房地产长效机制、金融业治理整顿都对房地产业过度金融化、高杠杆高负债顽疾提出治理整顿要求。中房研究院ICR认为，以壮士断腕的勇气、力度加速“去金融化”，是站在转折点上的中国房地产业脱险求生的关键一招。
为促进房地产业平稳健康发展，寻求行业危机系统解决方案，培育良性循环的行业优质生态，中房研究院ICR于2021年11月启动了“房地产金融化与金融房地产化”专题调研。
上海房地产资产质量堪为全球最优城市之一。 秦刚 摄
课题调研组由房地产及金融业行业协会、商会、房地产与金融研究机构、官方智库、财经媒体、房地产业界人士及ICR学术委专家组成，调研持续至2022年“两会”前结束。课题组目前已在北京、上海、深圳、广州、成都、重庆及部分三线城市开展了对房地产企业、国有大型银行、股份制银行、信托、资产管理机构的调研。
秦刚 摄
ICR学术委专家认为，2021年中国房地产行业危机爆发的主要原因是全行业的过度金融化；市场调控是次要原因。在调研中，具行业代表性的房地产上市企业高层均对房企债务危机，尤其是境外债的化解持悲观态度。
调研中，总部位于北京CBD的某在港上市老牌地产公司董事长透露，该企业今年已构成两笔美元债违约，合计约2.3亿美元；触发另两笔数亿美元的境外债提前到期。该公司未来一年到期债务100多亿人民币。基于此，标普将其信用评级从SD（选择性违约）降为D级（违约）。
“在不能借新还旧的情况下，我们这类房企的资金链已完全断裂”。
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痛定思痛，这位中国房地产市场化第一代企业家表示，“房地产金融化把房企变成融资平台。房企已蜕变为准金融企业，丧失了实体经济创造物质财富的本质”。课题组调研了解到，该房企虽然还有数百亿存量物业和数百亿货值的在建项目。但多为文旅度假型产品和非成熟商圈的商业物业，变现困难。
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在上海金融业调研中，课题组与国有大行、资产管理企业、全球房地产咨询资管四大行代表交流，了解到房地产业相关业务在多家银行都占到近一半份额。“某种程度上，上海金融业的房地产化程度较高。虽然，上海房地产的资产质量也是全国最优质的城市之一。”一位国有银行高层这样表示。
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2021年12月10日结束的中央经济工作会议再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并提出施策思路和市场引导方向，“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
上海房地产资产质量堪为全球最优城市之一。 秦刚 摄
笔者相信，中央高层已意识到前一段政策叠加的“副作用”，下一步将注意宏观经济新政策的协调性，兼顾“时机”、“力度”、“实效”。这对于生存危机中的部分房地产企业不啻为时间窗口。“去金融化”与资产重组、调整产品结构并举，才是房地产业的突围方向。
