1月11日，中房研究院ICR、365房评、新设荟特主办的“2023-2024中房研究院ICR年会|购房者暨社区营造发布会”在绿景白石洲城市更新展厅一楼报告厅举行。本次的论坛的主题是关注改善、关注C端，与会嘉宾围绕新时期购房者需求展开分享讨论。
端然 先生
房谱网董事长
在今天的大会上，房谱网董事长端然先生给大家带来了真真实实的深圳楼市数据。
深圳2023年商品住宅累计新增供应5.3万套，同比增长25%；预售成交2.8万套，同比下降18%；成交均价62146元/㎡，同比下降9.5%；现房成交0.5万套。
深圳市超4.1万套待售（保障房），可售人才房项目24个，超1.6万套； 安居房项目29个，超1.4万套； 共有产权房项目3个，超2000多套； 出售型保障房项目11个，共约8440套。
深圳2023年二手住宅累计成交3.3万套，同比上涨50%；成交中位值59778元/㎡，同比下降2.5%；二手房住宅月均动态挂牌量4.7万套。
深圳市新房住宅库存6.6万套（含现房）去化周期28.6个月；二手房住宅挂牌量4.7万套，去化周期19.9个月；保障房(含人才+安居)4.1万套；隐性库存7.6万套（待建住宅用地）。
深圳市住宅用地供应建面157.39万㎡，成交建面129.04万㎡；待建762.87万㎡。
端然说到，看到这样的数据，相信相关部门会出对策的！端然说，今年政府一定会出政策。目前，四个一线城市出的政策都是蜻蜓点水，限购可能差不多了，在深圳做试点最容易，广州比较稳，政策应该还会出。
端然建议，政府放开市场，市场归市场，保障归保障，保障公正规范。
2023年深圳商品住宅供应量5.3万套住宅，同比增长25%，这些数据都是来自我自己的数据，这些数据是来自官方政府，每个数据都有依据，所以值得大家推敲。预售成交2.8万套，同比下降18%。均价62146元/平米，同比下降9.5%。现房成交0.5万套。保障房，这是别人给我的数，整个深圳市约有4.1万套待售保障房，人才房24个超1.6万套，安居房项目29个，超1.4万套。共有产权房项目3个，超2000多套。出售型保障房项目11个，共约8440套。二手房全年成交3.3万套，同比上涨50%，历史最高的时候是8万套，所以市场回归也差不多到底了。成交中位值约6万元/平米，同比下降。二手房住宅月均动态挂牌量基本上在5万套左右。深圳市新房住宅库存（含现房）6.6万套，去化周期28.6个月。二手房挂牌量4.7万套，去化周期19.9个月。安居房、保障性住房4.6万套。土地卖了多少呢？去年土地成交157.39万平米，成交面积129.04万平米，待建762.87万平米。今年政府一定会出政策。四个一线城市出的政策都是蜻蜓点水，限购可能差不多，在深圳做试点最容易，广州比较稳，政策应该还会出。
土地卖得少，表面供应量少，政府钱也变少，所以政府在土地这块拿的钱比去年少一半。土地总的出让是421亿元，住宅312亿，这算不错了，原来上千亿，深圳房地产少了一半，也是比较吓人的。所有的数据都来自官方，我只是做了数据统计。一手房，供求严重不平衡。
深圳按照“十四五”的要求，该供土地的供土地，该供房子的要供房子，但是谁也没有想到当这个供应多的时候，要把保障性住房、人才型住房先卖出去，然后市场的归市场、保障的归保障。刚需为什么减少？人才房是市场价的60%，而且十年能上市，纯保障性住房不能上市，所以你身边人都在买人才房。
现在6万多的均价，原来最高的时候平均是8万。今天是改善、C端，为什么是刚需？因为价格便宜赶快买，这个时候人们不得不去买，他的预期只要我能够上的我就要够上，所以他的预期变化不大。而改善型的稍微一变动，投资偏好就停，不是没有消费能力，而是受投资偏好影响。深圳下一步，我感觉3年之内还是刚需，如果政策稳定了，改善型的量能增加。这所有的统计，包括深汕，是一套一套统计出来的，我这个大数据是一套不差，我这一辈子就干这个数据的事。
库存，其他城市的库存都在减少，为什么？前两年市场不怎么样，地卖得也一般。深圳前两年地卖得多，所以逼得大家在三年之内必须卖没，所以量在上升，但去化周期28.6个月是不敢说的，所有搞这个行业的都知道28个月是什么概念。
每个区多少库存，区里下文赶快想办法去库存，还不仅仅是住宅，最可怕的是商业，商业几乎接近80个月或100个月，库存如果不出去那更难。现在各区都在想办法让开发商尽量把你们的资产走一遍，这也是交易，所以今年的交易额，政府也下了很大的功夫，真正的去库存是今后3年，原来是假去库存，这是真正的去库存时代。
现在看来华润排第一，这是前十名的，但他们也很艰难，包括绿景白石洲1200多套，到现在也才卖了20%多。这是热销榜，无论你怎么做，钱是从这里出的，不管怎么变，你只是把方法变了，让他认为你的劳动值点钱。
现楼的概念不是太准，当时的现楼是深圳的开发商不差钱，所以做完，现楼的价格不备案，多少钱没人管。我希望有一天深圳随着发展预售变现楼，拿到竣工证也变现楼了，一共68个项目。
这是深圳买房计划公众号的数据。二手房，我希望明年比2023年更好一点。二手房城改的情况，一年3万套，要保证一个月3000套，一年就3.6万套，突破5000套就处在正常循环。
这是二手住宅评估价和租金走势，都在往下走一点点。二手房成交量的变化，这个大家基本的逻辑都清晰。这是二手住宅成交热力图。这是二手住宅成交榜单。
看这些数据，市场归市场，保障归保障，市场希望放开市场，保障公正规范。接下来给大家演示一下我们的决策系统，大数据决策系统，我再也不卖报告了，就卖决策系统，我希望有一天城市级的新房交易平台就来自房谱等。我们的城市量是100个，每周都更新。（决策系统演示）我们提供的数据，只要专业说实话，政府一定出政策，否则这个市场是不可想象的，谢谢大家！
