中房研究院ICR

端然:数据说话!放开市场,市场归市场,保障归保障!

时间:2024年01月11日 浏览量:70

1月11日,中房研究院ICR、365房评、新设荟特主办的“2023-2024中房研究院ICR年会|购房者暨社区营造发布会”在绿景白石洲城市更新展厅一楼报告厅举行。本次的论坛的主题是关注改善、关注C端,与会嘉宾围绕新时期购房者需求展开分享讨论。

 

端然 先生

房谱网董事长

 

在今天的大会上,房谱网董事长端然先生给大家带来了真真实实的深圳楼市数据。

 

深圳2023年商品住宅累计新增供应5.3万套,同比增长25%;预售成交2.8万套,同比下降18%;成交均价62146元/㎡,同比下降9.5%;现房成交0.5万套。

深圳市超4.1万套待售(保障房),可售人才房项目24个,超1.6万套; 安居房项目29个,超1.4万套; 共有产权房项目3个,超2000多套; 出售型保障房项目11个,共约8440套。

深圳2023年二手住宅累计成交3.3万套,同比上涨50%;成交中位值59778元/㎡,同比下降2.5%;二手房住宅月均动态挂牌量4.7万套。

深圳市新房住宅库存6.6万套(含现房)去化周期28.6个月;二手房住宅挂牌量4.7万套,去化周期19.9个月;保障房(含人才+安居)4.1万套;隐性库存7.6万套(待建住宅用地)。

深圳市住宅用地供应建面157.39万㎡,成交建面129.04万㎡;待建762.87万㎡。

 

端然说到,看到这样的数据,相信相关部门会出对策的!端然说,今年政府一定会出政策。目前,四个一线城市出的政策都是蜻蜓点水,限购可能差不多了,在深圳做试点最容易,广州比较稳,政策应该还会出。

 

端然建议,政府放开市场,市场归市场,保障归保障,保障公正规范。

 

2023年深圳商品住宅供应量5.3万套住宅,同比增长25%,这些数据都是来自我自己的数据,这些数据是来自官方政府,每个数据都有依据,所以值得大家推敲。预售成交2.8万套,同比下降18%。均价62146元/平米,同比下降9.5%。现房成交0.5万套。保障房,这是别人给我的数,整个深圳市约有4.1万套待售保障房,人才房24个超1.6万套,安居房项目29个,超1.4万套。共有产权房项目3个,超2000多套。出售型保障房项目11个,共约8440套。二手房全年成交3.3万套,同比上涨50%,历史最高的时候是8万套,所以市场回归也差不多到底了。成交中位值约6万元/平米,同比下降。二手房住宅月均动态挂牌量基本上在5万套左右。深圳市新房住宅库存(含现房)6.6万套,去化周期28.6个月。二手房挂牌量4.7万套,去化周期19.9个月。安居房、保障性住房4.6万套。土地卖了多少呢?去年土地成交157.39万平米,成交面积129.04万平米,待建762.87万平米。今年政府一定会出政策。四个一线城市出的政策都是蜻蜓点水,限购可能差不多,在深圳做试点最容易,广州比较稳,政策应该还会出。

土地卖得少,表面供应量少,政府钱也变少,所以政府在土地这块拿的钱比去年少一半。土地总的出让是421亿元,住宅312亿,这算不错了,原来上千亿,深圳房地产少了一半,也是比较吓人的。所有的数据都来自官方,我只是做了数据统计。一手房,供求严重不平衡。

深圳按照“十四五”的要求,该供土地的供土地,该供房子的要供房子,但是谁也没有想到当这个供应多的时候,要把保障性住房、人才型住房先卖出去,然后市场的归市场、保障的归保障。刚需为什么减少?人才房是市场价的60%,而且十年能上市,纯保障性住房不能上市,所以你身边人都在买人才房。

现在6万多的均价,原来最高的时候平均是8万。今天是改善、C端,为什么是刚需?因为价格便宜赶快买,这个时候人们不得不去买,他的预期只要我能够上的我就要够上,所以他的预期变化不大。而改善型的稍微一变动,投资偏好就停,不是没有消费能力,而是受投资偏好影响。深圳下一步,我感觉3年之内还是刚需,如果政策稳定了,改善型的量能增加。这所有的统计,包括深汕,是一套一套统计出来的,我这个大数据是一套不差,我这一辈子就干这个数据的事。

库存,其他城市的库存都在减少,为什么?前两年市场不怎么样,地卖得也一般。深圳前两年地卖得多,所以逼得大家在三年之内必须卖没,所以量在上升,但去化周期28.6个月是不敢说的,所有搞这个行业的都知道28个月是什么概念。

每个区多少库存,区里下文赶快想办法去库存,还不仅仅是住宅,最可怕的是商业,商业几乎接近80个月或100个月,库存如果不出去那更难。现在各区都在想办法让开发商尽量把你们的资产走一遍,这也是交易,所以今年的交易额,政府也下了很大的功夫,真正的去库存是今后3年,原来是假去库存,这是真正的去库存时代。

现在看来华润排第一,这是前十名的,但他们也很艰难,包括绿景白石洲1200多套,到现在也才卖了20%多。这是热销榜,无论你怎么做,钱是从这里出的,不管怎么变,你只是把方法变了,让他认为你的劳动值点钱。

现楼的概念不是太准,当时的现楼是深圳的开发商不差钱,所以做完,现楼的价格不备案,多少钱没人管。我希望有一天深圳随着发展预售变现楼,拿到竣工证也变现楼了,一共68个项目。

这是深圳买房计划公众号的数据。二手房,我希望明年比2023年更好一点。二手房城改的情况,一年3万套,要保证一个月3000套,一年就3.6万套,突破5000套就处在正常循环。

这是二手住宅评估价和租金走势,都在往下走一点点。二手房成交量的变化,这个大家基本的逻辑都清晰。这是二手住宅成交热力图。这是二手住宅成交榜单。

看这些数据,市场归市场,保障归保障,市场希望放开市场,保障公正规范。接下来给大家演示一下我们的决策系统,大数据决策系统,我再也不卖报告了,就卖决策系统,我希望有一天城市级的新房交易平台就来自房谱等。我们的城市量是100个,每周都更新。(决策系统演示)我们提供的数据,只要专业说实话,政府一定出政策,否则这个市场是不可想象的,谢谢大家!


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