中房研究院ICR

贝壳研究院:对当前市场的几点判断

时间:2023年06月06日 浏览量:675


判断1

成交量波动较大具有特殊性

潜在购房需求不弱


第三,从客户看房需求看,尽管部分消费者暂时观望,仍有部分消费者在积极看房。据我们监测,5月重点50城带看客户量与4月相比基本持平,同比仍有超3成的增长,表明当前真实购房需求并不弱。

从市场运行机制上看,二手房市场具有较大的需求弹性,换房行为带来了交易的乘数效应。一个需求通常引致多个交易,市场好的时候与市场下行的时候容易出现较大的波动,但短期波动并不意味着市场出现根本性的转变。

判断2

二手房价整体平稳

不存在短期大跌的基础

图1:重点50城二手房折价率走势

实际上,2017年以来“房住不炒”深入人心,投资需求基本退场,绝大多数城市存量房的房价支出+交易成本+资金成本+自住为主的需求结构决定了业主的刚性成本预期。成本加成视角下,大幅降价意味着亏损退出,市场并不存在大量获利退出的需求。即使进入买方市场,买卖双方价格预期依然是紧密咬合的良性博弈关系,不存在价格短期大跌的基础。如果买方报价太低,大部分业主希望延长匹配周期,或者终止挂牌出售。

一些观点认为,我国部分城市房价太高,房价收入比严重不匹配,因此房价要大幅下行。这个判断忽视了我国住房土地供应体系、城乡户籍制度等与其他国家的差异。我国大城市的住房价格不仅反映了居住消费属性,还有其他不可分割的功能属性,不可直接跟国外横向比较。

判断3

二手房挂牌量增加主要是为了换房

并非“降价抛售”

图2:重点50城二手房新增挂牌均价走势

图3:典型城市二手房新增挂牌量与成交量走势

限贷政策放松,消费者贷款成数提升,贝壳研究院统计,全国重点城市商业银行贷款成数提升到61%。应当说,前期政策效果发挥需要时间。我们判断,随着市场进一步演变和预期企稳,政策工具优化将会进一步释放出改革的红利。


图4:重点60城二手房贷款成数

注:贷款成数指商贷按揭贷款额与房屋成交额的比值

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综上,当前市场短期回落,交易量、价格呈周期性波动态势,是长短期因素叠加的综合反映,我们相信市场终将向需求中枢回归,全年市场整体保持温和修复。


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