判断1 成交量波动较大具有特殊性 潜在购房需求不弱 第三，从客户看房需求看，尽管部分消费者暂时观望，仍有部分消费者在积极看房。据我们监测，5月重点50城带看客户量与4月相比基本持平，同比仍有超3成的增长，表明当前真实购房需求并不弱。 从市场运行机制上看，二手房市场具有较大的需求弹性，换房行为带来了交易的乘数效应。一个需求通常引致多个交易，市场好的时候与市场下行的时候容易出现较大的波动，但短期波动并不意味着市场出现根本性的转变。 判断2 二手房价整体平稳 不存在短期大跌的基础 图1：重点50城二手房折价率走势 实际上，2017年以来“房住不炒”深入人心，投资需求基本退场，绝大多数城市存量房的房价支出+交易成本+资金成本+自住为主的需求结构决定了业主的刚性成本预期。成本加成视角下，大幅降价意味着亏损退出，市场并不存在大量获利退出的需求。即使进入买方市场，买卖双方价格预期依然是紧密咬合的良性博弈关系，不存在价格短期大跌的基础。如果买方报价太低，大部分业主希望延长匹配周期，或者终止挂牌出售。 一些观点认为，我国部分城市房价太高，房价收入比严重不匹配，因此房价要大幅下行。这个判断忽视了我国住房土地供应体系、城乡户籍制度等与其他国家的差异。我国大城市的住房价格不仅反映了居住消费属性，还有其他不可分割的功能属性，不可直接跟国外横向比较。 判断3 二手房挂牌量增加主要是为了换房 并非“降价抛售” 图2：重点50城二手房新增挂牌均价走势 图3：典型城市二手房新增挂牌量与成交量走势
图4：重点60城二手房贷款成数 注：贷款成数指商贷按揭贷款额与房屋成交额的比值 // 综上，当前市场短期回落，交易量、价格呈周期性波动态势，是长短期因素叠加的综合反映，我们相信市场终将向需求中枢回归，全年市场整体保持温和修复。
