中房研究院ICR政策中心整理 贺新雨
中房研究院ICR近期根据市场调研发现：截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。
全国现有库存够1400万人居住
在新房“卖不动”的情况下，楼市又重回高库存时代。
去年8月31日，住房和城乡建设部曾公布数据，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算，现有的5.57亿平方米待售商品房面积，足够1400万人居住。
目前的楼市待售库存数据，已经达到了四年来新高。
根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存（指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分）截至4月底已经达到了6.08亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年。
广西防城港去化周期达152个月
不同能级城市的库存量全线上扬。
根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线城市增至平均19.56个月，二线城市增至23.07个月，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升。
相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。
从数据上看，目前广西防城港的楼市库存，足足需要12.7年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8-10年才能卖完现有库存。
克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果差强人意。以郑州为例，4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅18%，楼市提振效果远不及预期。
湖南率先严控土地出让
近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。
在上一轮楼市去库存中，“棚改”等手段发挥了巨大作用。通过公开数据发现，2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。
如今随着三四线“棚改”的退潮，楼市去库存又该如何实现？近日，湖南省出台新政，罕见地从土地供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。
近日湖南省出台新政，要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批，希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。
“要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。”上述“通知”中称。
克而瑞研究中心认为，若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。
