中国城市化将以悲剧落幕，还是以喜剧告终？
中国房地产狂潮的结局是破灭的泡沫，还是靠岸的航船？
我们寻求的是经济增长与效率公平共进的美国梦，在创造财富中迷失方向的日本梦，还是在追求平等中被迫裹足的欧洲梦？
△ 上海茑屋书店 秦刚 摄
20年之后，中国城市化率将从今天的45%增长至65%（以每年1%的增速），3亿农民变为新市民，那时的中国是一个富有、文明、平等的和谐社会，还是一个贫穷、退步、积重难返的失衡社会？
解答这些问题，无法回避的一个矛盾焦点，是中国城市化与房地产的发展趋势。中国房地产将把中国经济、中国社会引向何方？中国房地产行业能否承担本不是一己之责的国家前途命运之重？
△ 上海茑屋书店，建筑不是书店的全部，空间和内容才是。 秦刚 摄
日本房地产业在20世纪最后20年的爆发和衰退是前车之鉴。日本房地产与金融业的交织渗透，相互危害，至今仍是难解的谜局。金融和地产泡沫堆砌起的“日本梦”，是世界的长鸣警钟，提醒世人，房地产泡沫与金融失控带来的危害之深之久。
但笔者认为，可以让中国人自信的是2010年的中国社会、经济、科技、教育、人口、文化发展状态及国情，与20年前的日本是全然不同的局面。
△ 2022年北京冬奥赛场，百年首钢与百年奥运的携手。秦刚 摄
1. 中国社会、中国经济的转型期远未终结，尚在蓬勃兴起中，而日本当时已经历了半个世纪（1945年“二战”结束始）的经济、社会转型，市场经济体系、国际化水平、全球产业布局和公民社会建设、社会保障体系均已成形。
2. 中国科技的发展及产业化方兴未艾，高科技产业的国际化、全球化正在发展中，全球竞争力领先，如比亚迪携手奔驰共同开发高档电动车，民营企业吉利收购百年名企沃尔沃。这证明中国制造将继续走向世界，经济增长的动力强大。
△依山傍水，绿意盎然的新首钢。秦刚 摄
3. 中国城市化进程仅仅行至中途，增速不减，给中国经济的驱动力、支撑力强劲，城市化带来的基础设施建设、物质和精神文明构建、陆海空交通建设的潜力巨大，而日本当时已经全面完成了现代化国家的建设，增长空间有限。
4. 中国城市化带给城市和农村的冲击，带给市民和农民生活模式的影响前所未见，国内消费增长潜力难以估量；而当年日本农民生活质量早已超过城市，不差钱但也不花钱了，城市居民也没有过多的消费需求。
△走过一个世纪、跻身世界500强的首钢，今日仍然富有时代精神、探索创新能力。秦刚 摄
5. 中国人口增长的速度要等到20年后才可能减至发达国家现在的水平，还需一代人时间人口才会进入日本、欧洲（法、德、西、葡、俄等）那样普遍面临的零增长或负增长，人口红利带来的国内需求依然在缓慢增长。
6. 中国人的平均高等教育水平、职业教育水平和人文艺术素养教育水平与日本、欧美发达国家差距仍旧巨大，尽管大学生就业是一大难题，但中国还是鼓励教育发展，中国的发展需要更多的大学生、研究生，而不是中学辍学生。日本高等教育水平已经在发达国家领先行列，发展空间略见萎缩。
△工业遗产的城市更新：751园区。秦刚 摄
以上论据只是想说明中国经济社会发展的动力强大，无须担忧日本经济衰退和房地产泡沫相互拖累的局面在中国发生，但笔者想强调的是，中国房地产的狂潮堪忧，地方政府土地财政的虚火、企业疯狂抢地、银行疯狂放贷、市民疯狂炒房等非理性乱象是很有可能危害中国经济、危害民众自身的。
△首钢之后，北京第二个大型工业园区在更新中转型。 秦刚 摄
反观日本，笔者10年来多次采访研学考察，并未发现房地产问题的社会负面效应达到中国今天这么激烈，也未看到由房价引发的社会矛盾有中国当前这么尖锐。以日本为鉴，中国楼市、土地的暴涨和银行信贷的疯狂也的确到了需要鸣响警钟的时候。
在日本，经济增长问题、就业问题、企业竞争力问题、青年人价值取向问题比房价问题更令社会关注；日本的社会保障体系健全可靠、平均寿命一直居全球前茅，并未因金融危机、地产泡沫破裂而“减寿”；日本基本不存在城乡差距，没有中国这么严重的城乡二元结构矛盾，农村富裕文明，山清水秀、环保生态堪称典范。
△751和798两个园区连为一体，时尚产业与艺术产业互为支持，同构生态。 秦刚 摄
日本城市中除了东京、大阪，大多数城市房价并不高。东京的人均GDP达3万～4万美元，是深圳的4倍，但市区平均楼价仅为深圳的两倍左右。东京轨道交通很发达，为沿线房地产带来极大便利。近几年，东京的轨道沿线开发了许多楼盘，在远郊也开发了许多新市镇，如距东京1小时（铁路）车程的轻井泽。初夏，笔者坐在轻井泽的木屋啤酒馆和轻井泽议长交流过城市与环境的话题。东京边上的这个小城市环境优美、空气清新，东京地铁里可见轻井泽风景居所颇具吸引力的广告，联排别墅、洋房只需100多万元人民币，交通便利和优美环境的性价比远远胜过深圳周边城市的楼盘。比如，珠江地产、雅居乐等在惠州开发瞄准深圳客户的别墅项目。想炒远离城市楼盘的深圳人还是要警惕其中的陷阱。
