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城计 | 多极化拯救中国城市

时间:2022年02月22日 浏览量:605

国际政治领域把全球划分为多极世界。在“冷战”时期,美苏形成各自崛起的两极,世界维持着平衡;“冷战”后,随着苏联的分“崩”解体,俄罗斯国力衰微,美国一度成为单极,世界变得不再均衡,动荡频生;进入21世纪,中国、欧盟、俄罗斯、印度先后崛起,一个多极化的世界格局形成,和谐成为世界主题。今天,深圳这个年轻的城市,也正经历着从单极走向多极的历程。

城计 | 多极化拯救中国城市


城计 | 多极化拯救中国城市

△ 秦刚 摄

美国设计师Steven Holl历时十年设计的作品:当代MOMA。该项目位于北京东直门。

《深圳市可持续发展规划(2005-2030年)》是这个年轻的城市面向人生第二个25年的宣言。这份宣言的意义在于,深圳人毅然打破了被禁锢在身的“关隘”枷锁,为自己划定了未来发展的轨道,争取到更广阔的成长空间。《深圳2030城市发展策略》冲破了过去25年来深圳城市空间形态的单极化格局主张,推动深圳向多极化格局发展。在未来新格局中,东莞最有希望成为深圳城市格局的另一极,并扮演重要角色。

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△ 秦刚 摄

25年来,深圳的城市格局被“二线关”强硬地划分为关内、关外两个世界,形成了关内一极凸起的单极化格局。环境、教育、文化、医疗、治安、城市管理等决定城市价值的优质资源都集中投向300多平方公里的关内区域,而占深圳城市面积80%的关外却只获得很少的关注和投资。生活在关外的人口占深圳1 200万总人口的70%~80%,而其占有的优质城市资源仅有20%~30%。关外的人均资源占有率只有关内的1/5,甚至更少。这些都是关内单极化发展带来的,严重影响了关外人口的生活质量和城市发展水平。“关内美轮美奂、关外兵荒马乱”绝对不是夸张之辞。

城计 | 多极化拯救中国城市

△ 秦刚 摄

单极化决定了深圳地产发展的主基调。关内的香蜜湖、华侨城、湾区等项目占市场主体,价格不断攀高。宏观调控更加助长了关内的单极化趋势,成为高档住区价格疯涨的助推力。别墅从过去的单价两万多元创出11万元/平方米的天价,5万~6万元/平方米的价格成为起步价;高层公寓从不到1万元/平方米的均价飞涨至近3万元/平方米。如果不能重构深圳的城市空间布局,关内的单极化将面临崩溃。

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△ 秦刚 摄

深圳城市格局单极化的世界里,有两种尖锐对立的发展模式。一方面是住宅趋向高端化,比如华侨城、曦城、大南山、东部海滨、观澜湖、银湖等高级别墅区和香蜜湖、湾区、波托菲诺等高级住宅区,以及观澜湖、沙河等高尔夫球场等高级娱乐区。另一方面是城中村大量存在。由于低收入人群的集中,这个区域生活成本越来越低。收入成本的降低,带来了更多低收入人群。龙岗、宝安等区域今天面对的压力,就是在这两种发展模式之间徘徊不定。这是深圳建设和谐社会的一个巨大难题,治安混乱、环境污染、城市管理失控、违章建筑横行等成为悬在深圳头顶的利剑。

城计 | 多极化拯救中国城市

△ 秦刚 

“2030策略”重构了深圳城市空间秩序和城市功能布局。五大功能区差异化发展,各自发挥地缘优势;突出各区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势,实行差异化的空间发展策略;在现有11个城区组团的基础上,通过组团的融合,深圳这座带状分布的城市从西到东,分为西部滨海中心区、城市核心区、中部高科技区、东部港口区、东部滨海旅游区。这五个区域将发展成为深圳城市格局的五个极,彻底改变过去的单极化格局。深圳房地产的发展也将由此获得新生。关内单极化的分立将使得高档住区失去助推火箭的燃料,多极化格局也会分散投资去向、平衡市场需求与供给。

东莞,这个与深圳唇齿相依的高增长城市,将成为深圳城市空间和地产发展的新一极。东莞一极的凸起,将与深圳地产的传统势力区域分庭,为深圳地产“围城”提供一个新的出口,并成为一个稳定、持续的新发展区域。东莞与深圳地产最新接轨的区域是长安、黄江、樟木头、凤岗、大岭山等镇区,中惠金士柏山、沁林山庄、山水名城、三正半山豪苑、佳兆业水岸山城等楼盘以相当于深圳4/1~1/2的价格吸引二至五成的深圳人置业投资,万科、金地、富通等深圳地产企业也将在东莞树立品牌。东莞的一极崛起将成为满足深圳地产需求、平抑深圳楼价的有力支撑。

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