中房研究院ICR政策中心整理
“房地产新发展模式实际上和健康发展长效机制是一致的概念，新发展模式应该是个系统工程，要标本兼治、治本为上，形成一套可以支撑产业健康发展的长效机制。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示。
进入2022年，房地产业“探索新的发展模式”在国务院《政府工作报告》中被重申，也被企业家作为提案建议提交。近日召开的国务院金融委会议中也表示要“提出向新发展模式转型的配套措施”。
随着政策与企业各方的重视，2022年房地产企业或将迎来“新发展模式”的元年，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式将逐步向注重产品与服务品质的模式转变；房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式；保障房体系建设将得到加强，逐步形成与商品房体系并重的局面。
长效机制
对于当前提出房地产业探索新发展模式的背景，业内多认为是为避免房地产业既有发展模式过度金融化而引发的区域性、系统性风险。
“新的发展模式探索实质上就是房地产业回归产业的基本面。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，房地产业“探索新的发展模式”应围绕实体经济而非过度金融化来展开，首先要遵循两个原则，即房地产不能脱实向虚以及资本不能无序扩张。
贾康则认为，当前提出房地产业“探索新的发展模式”还是要打造健康发展长效机制，这个背景始终没变，就是怎么样形成攻坚克难的操作方案问题。
因此贾康提出，实现新发展模式的关键在于贯彻落实中央要求“以基础性制度建设解决房地产的发展问题”。
“这种基础性制度建设，我认为至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四大方面。”贾康表示，合理的土地制度要以创新形成基本农田“占补平衡”，重庆多年前开展的“地票”制度改革试点，匹配上政府合理发挥作用的土地收储制度即值得参考；投融资制度方面，除商业性住房按揭贷款外，政策性金融也必须匹配到房地产有效供给的全盘运行中去。
税收制度方面则对应房地产税改革。
“房地产税改革是针对住房保有环节的税收调节。因为客观上具有收缩效应，当下房地产税改革试点扩围的出台预计会更加审慎，但并不会因为审慎就完全不考虑了，到底怎么样做权衡，还需要时间验证。”贾康表示，房地产税功能作用的发挥，一定是追求一种综合目标，一是对房价起到“压舱促稳”的作用，二是使地方政府职能转变与培养财源内洽，助益打造地方税体系，深化省级以下分税制改革；三是强化优化再分配机制，抑制两极分化促进共同富裕；四是提高直接税比重，减少社会成员总体而言的“税收痛苦”并优化宏观调控“自动稳定器”作用。
重庆大学城乡建设与发展研究院院长刘贵文也认为，面向存量时代，房地产业“探索新的发展模式”需要企业作出相应调整，各类政策制度也需因类、因势调整，以人的发展为中心，来做相关政策供给。“比如围绕新建开发制定的规建管政策，在面向城市更新时需要更多的制度创新；既定养老体系与养老地产对接等方面也需要进行探索。”刘贵文称。
