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中金:近期房地产行业基本面动态

时间:2023年02月16日 浏览量:763

文章来源:中金点睛

我们更新了2023年1月中金存量住房市场监测体系数据[1]及近期地产基本面情况,二手房整体修复节奏快于新房,已呈现量稳价增态势,且售房者预期持续好转。


1月二手房量稳价增,售房者预期继续好转


剔除春节影响1月二手房成交量或同比有增,成交价环比止跌转涨。数量层面,1月二手房成交量指数同比基本持平,但考虑到春节错位因素后成交量同比应有所增长。价格层面,1月中金同质性二手住宅成交价格指数在连续9个月下跌后环比转增1.0%(12月-1.4%),其中存在一定的房价季节性波动影响,但考虑到同比跌幅也收窄至-5.5%(12月-6.0%),同时成交议价空间边际下行5BP至3.95%(此前连续4个月快速上行),表明除季节性因素外存量房市场景气度确有初步企稳回升迹象。分区域看,11个监测城市群中长三角、长江中游和京津冀城市群在过去12月累计跌幅最浅,不足5%,1月环比涨幅也相对靠前,均超过1%。


1月重点城市挂牌价平均调减幅度加速收窄,售房者预期边际继续好转。1月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比基本走平(12月+0.6%),监测22城中挂牌价6城环比上涨与10城环比持平,略弱于12月(分别为12城和9城),但显著好于此前1年。此外,存量挂牌房源平均调价幅度加速收窄82BP至-1.84%(12月2.66%),其中挂牌价调增套数占比基本持平(2.4%),调减占比下行至9.4%(12月14.5%),反映出市场上售房者价格预期延续了边际好转趋势。


1月挂牌租金同比跌幅走平,待租周期同比涨幅收窄,租赁市场节后景气度修复略好于去年同期。1月中金同质性挂牌租金指数环比转增至0.4%(12月-0.2%),同比跌幅持平为-2.6%,租售比边际略降0.4BP。1月待租周期边际持平略上行至3.52个月,但同比涨幅收窄至0.06个月(12月同比上涨0.52个月),租赁市场节后景气度修复情况略好于去年同期。


二手房延续复苏,土拍温度分化


二手房延续复苏趋势,土地市场热度分化明显。二手房市场,节后第2周15个样本城市二手房销售面积同比仍增逾四成,延续此前的复苏节奏;但1月末到2月10日,4个重点城市存量挂牌房源调价幅度持平略降,虽仍处于较窄水平,但建议持续后市关注售房者预期修复节奏。新房市场,节后第2周Wind38城新房销售面积同比仍跌13%,但涵盖更多中低能级城市的中指55城新房销售面积同比微增6%,春节返乡置业备案数据的影响或仍是造成上述差异的关键短期因素。土地市场,上周3城集中土拍,北京、杭州参拍企业较多,郑州温度仍低迷。往前看,我们预计二手房市场景气度将逐步通过价格信号传导至新房市场,并在新房推盘上量后有所体现,但该情况中短期内或仍以高能级城市为主。具体情况如下:


上周(2.6-2.12,节后第2周)我们监测的样本城市新房与二手房销售情况如下:


► Wind日度销售数据:上周38个样本城市新房销售面积同比去年春节假期后第2周下跌约13%(春节周-25%,节后1周-8%)。上周15个样本城市二手房销售面积较去年同期增长44%。二手房复苏节奏快于新房的趋势仍在延续。


► 中指周度销售数据:上周55个样本城市新房销售面积环比增长34%,同比去年春节假期后第2周增长6%(春节周-22%,节后一周+10%),该数据表现好于wind38城数据或仍与返乡置业延迟备案有关;2月前两周周均销售面积累计同比增长6%。上周10个重点城市推盘量环比下降38%至1171套,尽管在去年同期低基数下同比增长111%,但绝对推盘数值仍处于较低水平,去化率为58%(上上周65%);春节及节后2周周均推盘量累计同比增长53%,平均去化率上行至62%(1月为52%)。


2月上旬存量房源挂牌价调价幅度持平略降,须持续关注售房者格预期改善节奏。2月10日,北京、上海、广州和杭州四城存量房源挂牌价调价幅度较1月末持平略降14BP,整体仍处于较窄水平;往前看,我们认为仍须持续关注售房者预期改善速度和节奏。


上周三城完成集中土拍,城市间土拍温度分化明显。杭州与北京完成2022年补充轮次土拍,郑州完成2023年首轮土拍,三城土地市场表现差异显著。杭州推出5宗宅块中3宗触达限价,合计约百家主体参与地块摇号,实际溢价率较上一轮(8.4%)上行至10.9%,市场依旧保持高景气度;北京板块间热度差异明显其中3宗宅地触达限价(共有近30家),剩余3宗底价成交,地块整体质量较前几轮有所下降;郑州推出11宗宅地中成交10宗且均为底价,平均地货比降至历次土拍最低为0.27,市场延续低温态势。


2月前两周300城宅地成交建面同比持平,金额同比降约三成。受集中土拍带动,剔除春节假期错位影响后,上周300城宅地成交建面与金额分别同比增长3%和下降36%(上上周分别下降49%和44%),溢价率和流拍率分别为6%和20%;2月前两周宅地成交建面与金额累计分别同比增长3%和下降30%(1月同比下降49%和44%)。


上周行业政策以中低能级的非四限放松调整为主。上周及本周一共有1个高能级城市(济南)与5个中低能级城市出台了需求支持政策,涉及购房补贴、公积金贷款额度调整等方面;年初至今共发布55条需求支持政策,其中超高/高能级占比约36%、四限放松政策占比约13%。


1月新增居民中长期贷款同比降七成,占新增人民币贷款比重跌至历史低点。1月新增居民中长期贷款为2231亿元(12月1865亿元),同比下降70%(12月48%),受提前还款影响其占同期新增人民币贷款的比重降至2010年以来最低值,仅为4.6%(12月13.3%)。



风险


政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化;疫情影响超预期。


中金存量住房市场价格指标体系


图表1:2023年1月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数上升至93.9(12月92.9),其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为95.7和89.4(12月为94.9和88.6)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表2:2023年1月中金同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为41个,全部城市加权平均成交价格指数同比下跌5.5%(12月-6.0%)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

注:同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。


图表3:2023年1月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比涨幅为1.0%(12月-1.4%)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表4:2023年1月中金同质性二手住宅成交价格指数31城环比上涨(12月11城),10城环比持平(12月7城),11城环比下降(12月34城)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部

注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。


图表5:2023年1月11个城市群中9个房价环比有所上涨、1个持平、1个房价边际回落

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表6:2023年1月11个城市群房价同比跌幅在-2%至-10%之间不等

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表7:各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨跌幅

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表8:2023年1月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表9:2023年1月二手住宅成交量指数环比下跌9%,同比略降4%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


中金存量住房市场活跃指标体系


图表10:2023年1月全部城市加权平均成交周期为203天,加权平均成交议价空间下降5BP至3.95%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

注:成交周期为滞后性指标,通常滞后成交议价空间3-6个月。


图表11:2022年8月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比下降1.3%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

注:4月以来上海关注度指标临时不可得,故将历史数据中上海相关数据全部调出,以实现相对可比。


图表12:2023年1月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数同比下跌3.7%,环比略降0.1%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。


图表13:2023年1月19城中金同质性二手住宅挂牌价格指数同比有所下跌,上海、北京略有上涨

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表14:2023年1月10城中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比略有下降,东莞等10城有所上涨

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表15:2023年1月重点城市在售二手住宅挂牌价调减与调整套数占比分别环比降至9.4%和2.4%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表16:2023年1月无锡在售二手住宅挂牌价调增套数占比为所有监测城市最低,仅0.7%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表17:2023年1月10城在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比有所上升,12城有所下降

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表18:2023年1月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度环比收窄82BP至-1.84%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表19:2023年1月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值,下调幅度最深的城市为东莞约-4.9%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表20:2023年1月郑州在售调价二手住宅平均调价幅度环比涨幅最高,为+246BP

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


中金存量住房市场景气指数体系


图表21:2023年1月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比持平略降至98.56和98.99

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表22:2023年1月3城景气指数高于100,49城景气指数低于100(12月2城和50城)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部

注:以2Q20至3Q20的平均水平为100。


图表23:2023年1月中金存量住房市场景气指数同比下降的城市数为37城(11月33城)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

注:同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。


图表24:2023年1月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数分别环比下跌0.01%和0.03%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部


图表25:2023年1月中金存量住房市场景气指数22城环比上涨(12月6城),12城环比持平(12月16城),15城环比下降(12月27城)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部

注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。


图表26:2022年8月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.08%至99.50

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中指数据库,中金公司研究部

注:以2Q20至3Q20的平均水平为100。


中金存量住房市场租赁指标体系


图表27:2023年1月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比略涨0.4%至97.9

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表28:2023年1月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数9城环比上涨(12月1城),10城环比持平(12月10城),1城环比下降(12月9城)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部

注:环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。


图表29:2023年1月加权平均挂牌住宅租售比环比基本持平为1.94%,平均待租周期为3.52个月

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部

注:2022年5月由于疫情影响出租量下行较快导致待租周期跳涨,因此该月采用4-5月移动平均待租周期。


图表30:2023年1月20城挂牌租赁住宅平均租金为43.0元/(平方米*月)

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表31:2023年1月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比涨幅最大的城市是成都,为1.6%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表32:2023年1月上海、广州、北京的挂牌住宅租售比中位数分别为1.71%、1.72%和1.72%

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表33:2023年1月挂牌住宅租售比环比降幅最大的城市是成都,为-7.6BP

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表34:2023年1月上海、北京挂牌租赁住宅待租周期最短,分别为1.8和2.2个月

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


新房销售


图表35:上周Wind公布的38个样本城市新房销售面积基本恢复至春节前1周(1.14-1.20)的126%

注:1)时间轴“0”表示春节假期周最后一天,分别对应2022年2月6日与2023年1月27日,假期周最后一天前后时间采用自然数列排序方式;2)数据时间截至2023年2月12日
资料来源:Wind,中金公司研究部


图表36:1月克而瑞口径百强房企销售面积与金额同比下降36%和32%

资料来源:克而瑞,中金公司研究部


图表37:中指周度高频数据显示,上周55个样本城市新房销售面积较去年同期增长6%

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


推盘去化


图表38:上周重点城市推盘量较去年同期增长111%,推盘去化率为58%

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


二手房销售


图表39:Wind日度高频数据显示,15个样本城市二手房销售面积基本修复至春节前1周(1.14-1.20)的152%

注:1)时间轴“0”表示春节假期周最后一天,分别对应2022年2月6日与2023年1月27日,假期周最后一天前后时间采用自然数列排序方式;2)数据时间截至2023年2月12日
资料来源:Wind,中金公司研究部


图表40:Wind公布的15个样本城市新房销售面积及同比增速

资料来源:Wind,中金公司研究部


图表41:2月10日北京、上海、广州和杭州四城存量房源挂牌价调价幅度较1月末持平略降14BP

资料来源:搜房、58、贝壳等房产中介网站,中金公司研究部


图表42:12月样本二手房销售面积同比下降18%

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


土地交易


图表43:上周杭州、北京、郑州完成集中土拍,城市间土拍温度分化明显

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


图表44:上周300城居住用地成交建面同比增长3%,土地溢价率为6%

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


图表45:重点22城与非22城宅地成交建面同比增速

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


图表46:重点22城与非22城宅地成交金额同比增速

资料来源:中指数据库,中金公司研究部


按揭与融资


图表47:1月新增居民中长期贷款同比下降70%至2232亿元,占比新增人民币贷款4.6%

资料来源:彭博资讯,贝壳研究院,Wind,中国人民银行,中金公司研究部


行业政策及其他


图表48:上周房地产政策梳理汇总

资料来源:中国人大网,各城市政府官网,中金公司研究部


图表49:1月全国法拍房一拍挂牌量同比转跌10%,成交率持平略增至37%

注:数据时间截至2023年1月

资料来源:阿里法拍,中金公司研究部


[1] 2022.9-2023.1期间重点城市挂牌房源关注度指标及领先指数或受底层数据质量因素影响延期更新;2023.1价格指标体系监测样本城市增加广州、杭州和无锡三城。

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