中房ICR政策中心整理 贺新雨
推迟披露财报，是今年房地产行业独特的“风景”。港股的多家地产企业发不出财报，A股的房企则大量选择30日财报披露截止日作为刊发日期。今年1-2月，商品房销售面积和销售额则同比分别下降9.6％和19.3％；百强房企拿地金额同比下降62.7％。与此同时，2022 年房企偿债规模预计仍将接近万亿元高位。
中房研究院ICR综合行业人士观点认为，房地产尚处于“黄铜”时代。其利较“白银”低，比 “黑铁”高。之所以说是“黄铜”而非“黑铁”，最重要的还在其支柱产业地位的认可；中国经济尚处于上升通道，城市化尚存一定空间。“黄铜时代”仍有机遇，但挑战和压力与之并存。
产业地位奠定“黄铜”基石
健康的经济体需要软着陆。何况房地产占了GDP5％到10％的份额，为此，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业的良性循环和健康发展势在必行。
国务院金融稳定发展委员会近期召开的专题会议重新定义了房地产业的重要性。指出房地产行业的支柱产业地位没有变，促进房地产业良性循环和健康发展有利于为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
“稳增长”预期迎来政策“松绑”
在外部不稳定性因素增多及国内疫情反复背景下，我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重，不管是从稳经济还是防范风险的角度看，今年房地产的稳定都至关重要。
“黄铜时代”的特点就是一个“稳”字。为了 “稳地价、稳房价、稳预期”，更是为了稳增长、稳经济，需求端的政策放松实属必然。
今年以来中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。据不完全统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。
可以预见的是，需求端政策的放松，有利于促进合理购房需求的释放；有利于平稳市场预期，预计后续或有更多城市跟进。
从开发到运营，“黄铜”贵在精雕细琢
房地产的 “黄铜时代”，政策虽有松绑，但仍将保持“房住不炒”的底线。对需求端的刺激和激活，应避免重回投机和炒房轨道。
此外，房地产消费的刚需将会递减，改善需求将逐渐走上台前。为此，房地产业要向新发展模式转型。未来的土地出让方式和房地产金融的政策倾斜，都将令未来经营类的房地产，而不是开发类的房地产更受益。
随着卖方市场向买方市场的转换，随着刚需的递减与改善性需求的走强，新的消费趋势将倒逼房企的市场定位从“开发商”转变为“美好生活服务商”。房地产的变革也将从供给端开始，以新供给满足新需求，以新供给拉动新消费。房地产将从“开发时代”进入“运营时代”。
物联网、人工智能、5G、大数据等新技术、新模式的涌现，也不断刷新着房地产业对“好产品”的定义，为房企的转型发展提供了新契机。而智能化也成为房企加速转型升级、提升核心竞争力、增强综合实力的重要抓手。而随着智能、环保、科技等建筑建材的兴起，房地产市场将会进入一个高品质、多样化、精细化的时代。
