中房看点|600亿“狂欢”后，长租公寓二次机遇何时来？-中房研究院ICR

近日，一位投资人向世联行提问，2018年10月与上海中城联盟共同设立的“中城-世联红璞长租公寓pre-reits基金”进展如何。14天后，世联行董秘给出了回复，“相关事宜已停止推进”。这笔拟发行的基金原本是国内首单专注于长租公寓不动产收购的pre-reits基金，总规模预计为30亿，其中世联行总投资额不超过5.3亿。数十亿基金失约的背后，到底藏了多少品牌的欣喜、跌宕和失落？

世联红璞30亿基金官宣停止

在同花顺平台上，投资人与世联行董秘的对话如下：

投资人提问：公司2018年10月公告拟与上海中城联盟共同设立“中城-世联红璞长租公寓pre-reits基金”。1、该基金是否在推进？是否有所布局？2、该基金布局了国内哪些成长潜力巨大的新一线城市核心地段优质商用物业？3、该基金是否通过专业的运营提升资产潜在价值，为国内的长租公寓REITs发展储备优质资产包？

世联行董秘回复：2021年，公司剥离中资产模式公寓业务，并对工商物业和酒店运营存量项目进行重组优化，聚焦专业服务能力，重回轻资产运营。受房地产行业和疫情变化影响，结合公司战略，相关事宜已停止推进。

从提问不难看出，投资人对该笔基金的发展是有所期待的。但是，“停止推进”却斩断了一切的可能。按照2018年世联行发布的公告，这笔基金原本是用于收购不动产，然后优先委托世联红璞运营管理，为后者提供稳定的优质资产来源，扩大管理规模。不过，这些曾经憧憬的美好未来，早已戛然而止。

其实，这并非世联行首次自行中止长租公寓融资。早在2017年，世联行就曾主动申请中止非公开发行股票募投项目，并获证监会批准。这笔原本计划用于建设长租公寓项目的股票募投，世联行以“公司尚需一段时间落实长租公寓的选址、意向协议签订等事项”的理由喊停。

13笔基金600亿元

早在世联红璞之前，已有多家长租公寓品牌及机构发起了长租公寓产业基金。目前，行业内一般将2013年新派公寓与赛富基金共同发起的赛富不动产基金，视为长租公寓行业手笔基金。

据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，自2013年以来，公布正式发行长租公寓产业基金（不包含投资平台）共有13笔，总计600亿元。

从基金发起单位来看，其中有3种组合模式，分别是“公寓+资本（私募+银行）”、“单一资本（私募）”、以及“单一公寓”。令人唏嘘的是，一些曾斥资数十亿元成立基金的公寓品牌，不仅没能乘着资本的东风扶摇而上，而是因为过度扩张导致资金链断裂。建行接盘的湾流国际青年社区（以下简称湾流国际）就是其中之一，只能停在了往日。

二次融资机遇何时来？

世联红璞30亿基金的叫停，打破了原本的“长久”。融资无捷径，尤其是对于经历了多轮洗牌的长租公寓行业而言，更是如此。在经历了前几年的投资狂热之后，长租公寓企业如何才能在行业冷静期迎来二次融资机遇？以下三点值得关注。

一是长租公寓项目需要足够强大。中城投资首单Pre-REITs基金自成立至退出不到10个月的时间，完成了从资产收购、运营提升至资产增值退出的全过程。这样的成绩，离不开中城投资的努力，也离不开旭辉瓴寓公寓项目的高品质。

今年2月，旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出。至此，该项目成为租赁住宅领域实现“投融建管退”资管全周期跑通的首个项目。客户研究、产品品质、运营能力以及数字化管理能力，是长租公寓项目征服资本市场的几柄利刃，缺一不可。

二是自始至终的投融管退理念贯彻。长租公寓行业内其实藏龙卧虎，其中不乏出身基金行业的高管。虽然后期的狂奔导致了湾流国际的迷途。但是，其在成立之初就确定的基金先行融资模式，是一个值得肯定的动作。

同样在创立之初就选择基金+项目两条腿行走的方隅公寓，发展现状更为乐观。方隅公寓先后成立多笔基金，规模高达数十亿美元，实现了收购、开发和运营的健康运营模式。

三是强化资产流动性，静待REITs。2021年，睿星资本Greystar（以下简称睿星资本）以约36亿美元的价格出售一个由30个物业组成的美国长租公寓资产包。这是睿星资本在美国的旗舰租赁住房增值基金系列中的一部分。换言之，睿星资本旗下的基金也具备流动性。

此前，曾有投资人表示，REITs是其愿意投资长租公寓的一个很重要的原因，因为有方式退出。同时，随着监管层将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，且Pre-REITs的设立也被监管层倡导鼓励，长租公寓资产流动性将进一步强化。